¿Qué es la copropiedad?
Es un régimen especial de propiedad inmueble, regulado por la ley 21.442 sobre “Copropiedad Inmobiliaria”, donde cada copropietario es dueño exclusivo de su departamento, que para efectos legales se denominan “unidades”, usuario exclusivo del o los bienes que le fueren asignados en su caso y comunero en los bienes de dominio común del Condominio y del Sector respectivo según corresponda.
¿Qué son los bienes comunes?
Los bienes comunes son los compartidos por los copropietarios sobre los que todos tienen derechos y pueden distinguirse como:
- Aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio como las fachadas, muros exteriores, terrenos, jardines, entre otros.
- Los que permiten a todos los propietarios el uso de sus departamentos como las circulaciones interiores, pasillos de los edificios, entre otros.
- Bienes destinados permanentemente al servicio, recreación y esparcimiento común de los copropietarios como plazas, áreas verdes, cancha deportiva, juegos infantiles, entre otros.
Órganos de la administración
Vivir en copropiedad implica necesariamente organizarse y llegar a acuerdos con nuestros vecinos. Para ello existen órganos que permitan ejecutar, administrar y articular decisiones respecto a la convivencia y administración de los bienes comunes. Para lograr estos fines existen los siguientes órganos:
- Asamblea de Copropietarios.
- Comité de Administración.
- El Administrador.
- Comité de Copropietarios General.
Asamblea de Copropietarios
La asamblea de copropietarios es el principal órgano decisorio en materia de administración por lo que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea. Se encuentra facultada para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de los copropietarios, ocupantes o residentes del Condominio. Los acuerdos serán en sesiones ordinarias y extraordinarias, sin perjuicio de las sesiones por escrito y las sesiones informativas.
Asamblea Ordinaria
Las sesiones ordinarias se celebran, a lo menos, una vez por año, oportunidad en la que la administración deberá dar
cuenta documentada de su gestión, entregará el balance de ingresos y egresos, además pondrá a disposición de los
copropietarios los verificadores de cada gasto efectuado.Si hay observaciones al balance, el administrador tendrá un
plazo máximo de 15 días corridos para contestar, y deberá citar nuevamente a asamblea o realizar consulta por
escrito para aprobar. Otros acuerdos que pueden adoptar son los siguientes:
- Designación, reelección o renuncia del Comité de Administración.
- Designación o remoción del administrador o subadministrador.
- Actualización del plan de emergencia, programación de simulacros, acciones de capacitación o prevención de
riesgos. - Cualquier asunto de interés de los copropietarios que no corresponda Asamblea Extraordinaria.
En cuanto al quórum exigido en una asamblea ordinaria para sesionar es del 33% de los derechos del condominio y el
quórum para adoptar acuerdos es de la mayoría absoluta de los asistentes, es decir, 50+1 de quienes concurran.
Asamblea extraordinaria
Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del comité de administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 10% de los derechos en el condominio y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación. Estas materias están estipuladas en el artículo 14 de la ley de Copropiedad.
Se contemplan dos tipos de asambleas extraordinarias:
- Asamblea extraordinaria de mayoría absoluta. Conforme al Art.15 No 2, el quórum exigido para sesionar es de la
mayoría absoluta de los derechos del condominio y el quórum exigido para adoptar acuerdos es de la mayoría
absoluta de los derechos del condominio.
- Asamblea extraordinaria de mayoría reforzada. Conforme al, Art.15, No 3, el quórum exigido para sesionar es de
las personas que representen el 66% de los derechos de condominio y el quórum exigido para adoptar acuerdos
es de las personas que presenten el 66% de los derechos del condominio.
| Tipo de Sesión | Materias que pueden tratarse en la sesión | Quórum mínimo para la constitución de la sesión | Quórum mínimo para adopción de acuerdos |
| Ordinaria | a. Rendición de cuentas por parte del administrador y aprobación del balance presentado. b. Designación, reelección o renuncia de los miembros del comité de administración. c. Designación o remoción del administrador o subadministrador. d. Reporte de las actualizaciones al plan de emergencia y programación de simulacros de evacuación y/o acciones de capacitación o prevención de riesgos. e. Término anticipado de la póliza de seguro del condominio y/o contratación de un nuevo seguro, siempre que no implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar. f. Cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios, salvo aquellos que sean materia de sesiones extraordinarias. | Quiénes concurran, debiendo representar, al menos, el 33% de los Derechos en el condominio. | Mayoría absoluta de los asistentes |
| Extraordinaria de mayoría absoluta | a. Modificación del reglamento de copropiedad a salvo que se refieran a las materias señaladas en las letras d) y f) del numeral: 3) del presente cuadro. b. Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración. c. Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de 12 meses, el equivalente a 6/4 de gastos comunes ordinarias del total del condominio. d. Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio. e. Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos. f. Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes para la formación del fondo común de reserva. g. Utilización de los recursos del fondo común de reserva para solventar gastos comunes ordinarios de mantención y reparación. h. Alteraciones a los bienes comunes. | Las personas que representen la mayoría absoluta (50%+1) de los derechos del condominio. | Mayoría absoluta de derechos (50%+1). |
| Extraordinaria de mayoría reforzada | a. Modificación del reglamento de copropiedad en materias reguladas en las letras d) y f) del presente numeral. b. Delegación de facultades al comité de administración con respecto a las materias establecidas en las letras c),d) y) del numeral 2) del presente cuadro. c. Enajenación, arrendamiento o cesión de tenencia de d. bienes de dominio común, o la Constitución de gravámenes sobre ellos. e. Reconstrucción o demolición del condominio. f. Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación. g. Cambio de Destino de las unidades del condominio h. Obras de ampliaciones del condominio, ampliaciones o alteraciones de sus unidades. i. Construcciones en los bienes comunes y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo. j. Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios con otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común. k. Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes. l. Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales m. como sismo o salida de mar. | Al menos, las personas que representen el 66% de los derechos del condominio. | Mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%. |
Citación Asambleas
La convocatoria a asamblea debe realizarla el Comité de Administración o el Administrador a todos los copropietarios o sus representantes:
- En forma personal
- Por carta certificada al domicilio o
- Por correo electrónico (el que se indicó en el Registro de Copropietarios).
La secretaría municipal deberá disponer del Registro de Copropietarios de cada Condominio de Vivienda Social, según lo indican los art.16, el cual deberá ser parte de la carpeta de documentos que indica el art.71 La citación se cursará con una anticipación mínima de 5 días y máxima de 15.
Participación y representación
Es un deber del copropietario asistir a las asambleas. Sin embargo, tendrá alternativas de representación:
- Puede designar a un representante.
- Si no lo asigna, o la persona asignada no asistió, el arrendatario u ocupante de la vivienda puede asumir la representación. A menos que:
- El copropietario comunique formalmente al Comité de Administración o Administrador que no otorga dicha facultad
- En el caso de las Asambleas Extraordinarias de MAYORÍA REFORZADA debe autorizar expresamente para ser representado.
Solo los copropietarios hábiles podrán concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. Son hábiles:
- Los que se encuentran al día en el pago de toda obligación económica con el Condominio.
- Aquellos que hayan suscrito un convenio de pago con el Administrador, habiendo pagado en el mismo acto de la suscripción del convenio la primera cuota del mismo.
- La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.
- Cada copropietario tendrá solo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común.
- El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.
¿Se permiten asambleas virtuales?
Si. El Reglamento de Copropiedad lo establece. Serán virtuales cuando lo señale la citación. Para ello se asegurará una participación y votación efectiva y simultánea. Estas podrán ser a través de videoconferencias u otros medios telemáticos debiendo el Comité de Administración cerciorarse que los presentes, antes de iniciar la asamblea tengan audio y cámara habilitada y que exhiban una copia vigente de su cédula de identidad. Deben cumplir las mismas normas y quórum que las asambleas presenciales
¿Cómo se calculan los quórum?
Se calculan en base a los derechos del condominio (prorrateo).El porcentaje de derechos que representa cada unidad debe quedar señalado en el reglamento de copropiedad, en base a los avalúos fiscales.
¿Qué pasa si no se reúnen los quórum exigidos por ley?
Si no se reunieren los quórum exigidos podrán concurrir al juez de policía local (art.16), quien tendrá facultades para facilitar la realización de la asamblea y la toma de acuerdos:
- Citar a asamblea
- Autorizar que se realice la asamblea con las personas que lleguen (art.44 letra c) – art.654 Código de Procedimiento Civil). Deberá participar un notario.
- Exigir al Administrador que someta a aprobación la rendición de cuentas, estableciendo un plazo.
- En el caso de Condominios de Vivienda Social puede disponer a un funcionario del tribunal o municipal para realizar citación y para actuar como ministro de fe.
- Puede solicitar a CBR que complete nómina de copropietarios en el caso de Condominio de Vivienda Social.
Consultas por Escrito
Permite adoptar acuerdos sobre todas las materias establecidas para las asambleas. El Comité de Administración decidirá la realización de Consultas Escritas y deberá:
- Entregar antecedentes y la materia que requiere acuerdo de la Asamblea de Copropietarios al correo electrónico que tengan registrados en el registro de copropietarios o dirección.
- Citar a sesión informativa previo a la consulta (No requiere cumplir con quórum mínimo para su constitución).
- Fijar plazo para el envío de respuestas.
- Indicar mecanismo que permita asegurar fehacientemente identidad de quienes participen en la consulta, conforme a las normas que establezca el reglamento de la Ley (Circular N°1).
Se entenderá aprobada cuando cumpla con los mismos quórum de aprobación definidos para las asambleas. El proceso y resultado de la Consulta deberá quedar consignado en un acta. En los casos de modificación del Reglamento Interno y de las Asambleas Extraordinarias de Mayoría Reforzada, el acta deberá ser reducida a escritura pública
Comité de Administración
El Comité de Administración es un órgano de nexo entre la asamblea y el administrador. Le corresponde representar a la asamblea con todas sus facultades, a excepción de aquellas materias que deban tratarse exclusivamente en una asamblea extraordinaria.
Se puede dar el caso que el condominio decida no tener administrador, pero jamás podrá resolver no nombrar su Comité de Administración. Esta obligación se debe cumplir en la primera sesión de la asamblea de copropietarios. Podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad y a quienes infrinjan las obligaciones de la ley de Copropiedad Inmobiliaria.
El Comité debe estar compuesto por un número impar de miembros, mínimo de 3 y con un máximo de 5. Durará en sus
funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido, y será presidido por el miembroque designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.
¿Quienes pueden ser designados miembros del comité?
Podrán ser designados miembros del Comité:
- Los/as copropietarios/as, o su cónyuge o su conviviente civil
- Un representante de copropietario que haya sido designado con poder notarial
- Un representante de las personas jurídicas que sean propietarias
Reuniones, normas y acuerdos
El Comité de Administración deberá reunirse siempre que la necesidad del edificio lo requiera y al menos una vez al mes. Sus acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de sus miembros. Las normas y acuerdos del comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocados.
Responsabilidades y facultades del Comité de Administración
- Decidir la realización de una consulta escrita, enviando los antecedentes a los copropietarios, realizando sesión informativa y fijando fecha para el envío de respuestas.
- Firmas las actas que se levanten luego de cada sesión.
- Dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, en la medida que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes.
- Imponer las multas contempladas en el reglamento de copropiedad
- Aprobar los convenios de pago que acuerde el administrador con copropietarios morosos y las solicitudes de corte de servicios, así como la contratación o término de contrato de los trabajadores del condominio
Responsabilidades y facultades del presidente/a del Comité de Administración
Levantar acta de las sesiones y de las consultas por escrito efectuadas. En ellas deberá dejar constancia de los acuerdos adoptados, especificando el quórum de constitución de la sesión y de adopción de los acuerdos.
- Mantener bajo su custodia los documentos del condominio:
- Reglamento de copropiedad
- Modificaciones al reglamento de copropiedad
- Normas de uso y administración
- Libro de actas Reducciones a escritura pública (o copias)
- Antecedentes que respalden acuerdos de asamblea
- Libro de novedades Planos del condominio
- Plan de Emergencia
- Citar a las asambleas de copropietarios
- Mantener a disposición un libro de novedades para consultas, sugerencias y reclamos.
- Deben ser respondidas en un plazo máximo de 20 días corridos.
Administrador
Primer administrador: La administración respectiva será administrada por la persona natural o jurídica designada por el propietario del Condominio como primer administrador una vez efectuada la recepción definitiva de la edificación, y antes de la ocupación del primer copropietario. Este deberá levantar un acta de las condiciones y estado de funcionamiento de todas las instalaciones de los bienes comunes. Para mayo ahondamiento leer artículo 9º ley de Copropiedad Inmobiliaria
Todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica que la asamblea de copropietarios designe como administrador/a. Se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento (asamblea ordinaria). Cumplirá labores de administración del condominio según la ley, el reglamento de copropiedad y las instrucciones acordadas en la asamblea o por el Comité de Administración. Entre las más comunes encontramos administrar y cobrar los gastos comunes, mantener los bienes comunes, dar avisos de mantenciones, entre otros.
Podrá cumplir su labor de manera remunerada o gratuita.
Limitaciones
¿Cuál es su función según la ley?
El artículo 20 de la ley 21.442 hace una enumeración de estas donde podemos nombrar a modo de ejemplos:
- Cuidar los bienes de dominio común
- Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran
- Ejecutar los actos de administración y conservación
- Recaudar los montos correspondientes a las obligaciones económicas, emitir certificados en lo relativo al estado de deudas de las unidades, llevar la contabilidad del condominio e informar al comité de administración las gestiones realizadas para el cobro de dichas obligaciones
- Representar en juicio a los copropietarios
- Suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción, con acuerdo del comité de administración
- Contratar y poner término a los contratos de trabajadores de la copropiedad, previo acuerdo del comité de administración.
Otras funciones importantes
Estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de 3 o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas. El convenio debe ser aprobado por el Comité de Administración.
Deberá mantener actualizado el registro de copropietarios del condominio, debiendo velar por la protección y resguardo de los
datos personales.
Registro de Copropietarios, Arrendatarios y otros Ocupantes Sistema de registro al cual deben incorporarse las y los copropietarios, entregando datos relativos a su ubicación (dirección, teléfono, correo electrónico, etc.), a las características de los residentes de la vivienda (Plan de Emergencia y Evacuación) y sus representantes para las Asambleas.
¿Quién actúa como tal en caso de ausencia?
¿Existe algún requisito para ser administrador?
Mantener la inscripción actualizada en el REGISTRO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE CONDOMINIOS conforme a los requisitos que señala la ley.
Reglamento de Copropiedad
El reglamento de copropiedad es un documento de carácter normativo que regula la convivencia y administración de los copropietarios de acuerdo con las disposiciones de la ley N°21.442 y su reglamento.
En él se comprenden las siguientes materias: organigrama de administración, gastos comunes, uso de espacios y bienes comunes, reglas de conducta, mascotas y multas, entre otros.
¿Cómo se puede modificar?
- La administración del Condominio redacta una propuesta de Reglamento.
- La administración fija un plazo para el envío de consultas, observaciones y/o propuestas.
- El presidente del Comité de Administración o el administrador convoca a Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta (salvo que se incorpore cambio de destino a las unidades).
- A la asamblea debe asistir un Notario. En el caso de los Condominios Sociales podrá reemplazarlo un ministro de fe de la Municipalidad respectiva.
- La asamblea debe constituirse, al menos, con la asistencia de los copropietarios (o sus representantes) que representen el 50%+1 de los derechos del condominio.
- La propuesta de Reglamento de Copropiedad debe ser aprobada por los copropietarios (o sus representantes) que representen el 50%+1 de los derechos del condominio.
- Si no se logran los quórum exigidos por la Ley a través de la asamblea presencial, se podría aprobar la propuesta de Reglamento a través de Consulta Escrita.
- El Reglamento aprobado debe ser reducido a escritura pública en una Notaría.
- La reducción a escritura pública del Reglamento de Copropiedad debe ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
- En el caso de los Condominios Sociales, el Municipio respectivo deberá prestar apoyo y asesoría para realizar este proceso.
